Der Traum vom eigenen Haus ist für viele Menschen in der Schweiz ein wichtiges finanzielles Ziel. Gleichzeitig sind die Immobilienpreise in vielen Regionen hoch, sodass die Haus kaufen ohne Eigenkapital in der Schweiz Eigenmittel eine grosse Hürde darstellen können. Deshalb stellt sich häufig die Frage: Ist es möglich, ein Haus kaufen ohne Eigenkapital in der Schweiz zu realisieren?

Die kurze Antwort lautet: Eine klassische Hypothekarfinanzierung ohne jegliche Eigenmittel ist in der Schweiz in der Regel sehr schwierig. Banken verlangen normalerweise einen bestimmten Anteil an Eigenmitteln und prüfen zusätzlich, ob die Finanzierung langfristig tragbar ist. Dennoch gibt es verschiedene Möglichkeiten, die eigene finanzielle Ausgangslage zu verbessern und den Immobilienkauf auch mit wenig frei verfügbarem Kapital zu planen.

Wie viel Eigenkapital wird beim Hauskauf benötigt?

Bei einer klassischen Finanzierung wird üblicherweise erwartet, dass Käuferinnen und Käufer rund 20 Prozent des Immobilienwertes aus Eigenmitteln finanzieren. Die restlichen rund 80 Prozent können über eine Hypothek finanziert werden. UBS nennt beispielsweise 20 Prozent Eigenmittel als grundlegende Voraussetzung für eine Hypothek.

Bei einem Haus mit einem Kaufpreis von 800’000 Franken würde eine solche Struktur beispielsweise folgendermassen aussehen:

Finanzierung	Betrag
Kaufpreis	CHF 800’000
Eigenmittel, ca. 20 %	CHF 160’000
Hypothek, ca. 80 %	CHF 640’000

Dabei handelt es sich um ein vereinfachtes Beispiel. Die tatsächliche Finanzierung hängt unter anderem vom Immobilienwert, Einkommen, vorhandenen Vermögenswerten, der Bank und der individuellen Tragbarkeit ab.

Haus kaufen ohne Eigenkapital – ist das überhaupt möglich?

Wer über gar keine Eigenmittel verfügt, hat bei einer herkömmlichen Bankfinanzierung grundsätzlich schlechte Voraussetzungen. Der Grund liegt darin, dass die Bank nicht nur das Einkommen des Kunden betrachtet, sondern auch das Verhältnis zwischen Hypothek und Immobilienwert.

Die Finanzierung soll zudem langfristig tragbar sein. Nach den von der FINMA anerkannten Mindeststandards spielen dabei unter anderem Belehnung, Amortisation und die nachhaltige Tragbarkeit eine wichtige Rolle.

„Ohne Eigenkapital“ bedeutet deshalb in der Praxis häufig nicht, dass überhaupt kein Vermögen vorhanden sein darf. Vielmehr kann es darum gehen, dass nicht genügend liquide Ersparnisse auf dem Bankkonto liegen. Unter bestimmten Voraussetzungen können andere Vermögensquellen zur Finanzierung beitragen.

Welche Möglichkeiten gibt es bei wenig Eigenkapital?

Wer ein Haus kaufen möchte, aber nicht über genügend Bargeld verfügt, sollte verschiedene Formen von Eigenmitteln prüfen.

1. Pensionskassenguthaben

Unter bestimmten Voraussetzungen können Gelder aus der beruflichen Vorsorge für selbstgenutztes Wohneigentum eingesetzt werden. Dadurch kann das verfügbare Eigenkapital erhöht werden.

Allerdings gelten hierfür bestimmte Voraussetzungen und Einschränkungen. Eine solche Lösung sollte deshalb vor dem Immobilienkauf sorgfältig geprüft werden, insbesondere im Hinblick auf die langfristige Altersvorsorge.

2. Säule 3a

Auch Guthaben aus der gebundenen privaten Vorsorge kann unter bestimmten Voraussetzungen für den Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum eingesetzt werden. Dadurch lässt sich das vorhandene Eigenkapital ergänzen.

Wichtig ist, die steuerlichen und vorsorgerechtlichen Auswirkungen einer solchen Verwendung zu berücksichtigen.

3. Schenkung oder Erbvorbezug

Eine weitere Möglichkeit kann eine finanzielle Unterstützung durch die Familie sein. Eltern können beispielsweise einen Teil des benötigten Kapitals schenken oder im Rahmen eines Erbvorbezugs zur Verfügung stellen.

Eine solche Lösung sollte vertraglich und steuerlich sauber geregelt werden. Gerade bei grösseren Beträgen ist professionelle Beratung sinnvoll.

4. Immobilienwert und Kaufpreis vergleichen

Ein wichtiger Punkt ist die Bewertung der Immobilie. Banken finanzieren nicht automatisch jeden gewünschten Kaufpreis mit derselben Belehnung. Entscheidend kann der von der Bank akzeptierte Belehnungswert sein.

Wenn der vereinbarte Kaufpreis höher ist als der von der Bank anerkannte Immobilienwert, kann die Differenz zusätzliches Eigenkapital erfordern.

Die Tragbarkeit ist genauso wichtig wie das Eigenkapital

Beim Hauskauf in der Schweiz reicht vorhandenes Eigenkapital allein nicht aus. Die Bank prüft auch die sogenannte Tragbarkeit.

Dabei wird untersucht, ob das Einkommen ausreicht, um die kalkulatorischen Kosten der Immobilie langfristig zu tragen. Dazu gehören insbesondere Hypothekarzinsen, Amortisation und Unterhalts- beziehungsweise Nebenkosten.

Die Banken rechnen dabei nicht zwingend mit dem aktuell angebotenen Hypothekarzinssatz. Für die Tragbarkeit werden häufig deutlich höhere kalkulatorische Zinssätze verwendet. UBS nennt beispielsweise einen kalkulatorischen Zinssatz von 4,5 bis 5 Prozent, während die FINMA in ihren Beispielen mit 5 Prozent arbeitet.

Das bedeutet: Auch wenn die tatsächlichen Hypothekarzinsen aktuell niedriger sein können, muss die Finanzierung einen höheren kalkulatorischen Belastungstest bestehen.

Beispiel für eine Finanzierung

Angenommen, eine Familie möchte ein Haus für 1 Million Franken kaufen.

Bei einer klassischen Finanzierung könnten beispielsweise 200’000 Franken Eigenmittel und 800’000 Franken Hypothek erforderlich sein. Die Bank würde anschliessend unter anderem prüfen, ob das Einkommen der Familie für die kalkulatorischen Finanzierungskosten ausreicht.

UBS verwendet für ein Beispiel mit einem Immobilienwert von 1 Million Franken 200’000 Franken Eigenmittel und 800’000 Franken Hypothek. In diesem Beispiel werden zusätzlich kalkulatorische Zinsen, Amortisation sowie Unterhalts- und Nebenkosten berücksichtigt.

Das Beispiel zeigt, weshalb die Frage „Kann ich mir die monatliche Hypothek leisten?“ nicht allein anhand des aktuellen Zinssatzes beantwortet werden kann.

Was bedeutet „hartes Eigenkapital“?

Bei der Finanzierung von Wohneigentum spielt nicht nur die Höhe des Eigenkapitals eine Rolle, sondern auch dessen Herkunft.

Ein Teil der Eigenmittel muss grundsätzlich aus Mitteln stammen, die nicht einfach vollständig über eine weitere Kreditaufnahme finanziert werden. UBS nennt beispielsweise Kontoguthaben und Gelder aus der Säule 3a als mögliches „hartes“ Eigenkapital.

Ein zusätzlicher Konsumkredit ist daher nicht automatisch eine geeignete Lösung, um fehlendes Eigenkapital zu ersetzen. Eine solche zusätzliche Verschuldung kann die finanzielle Belastung erhöhen und sich negativ auf die Tragbarkeit auswirken.

Welche Risiken hat ein Hauskauf ohne ausreichende Eigenmittel?

Eine Finanzierung mit sehr wenig Eigenkapital kann mit höheren finanziellen Risiken verbunden sein. Je höher die Hypothek im Verhältnis zum Immobilienwert ist, desto stärker kann die Finanzierung von Zinsen, Einkommen und Immobilienwert abhängig sein.

Die FINMA weist darauf hin, dass Banken bei Hypothekarfinanzierungen unter anderem auf ausreichende Eigenmittel und eine nachhaltige Tragbarkeit achten sollen. Zudem können Banken je nach Risikoprofil strengere Anforderungen als die Mindeststandards anwenden.

Wer deshalb ein Haus kaufen möchte, sollte nicht nur überlegen, wie der Kauf heute finanziert werden kann. Wichtig ist auch die Frage, ob die Finanzierung bei veränderten persönlichen oder wirtschaftlichen Bedingungen weiterhin tragbar bleibt.

Nebenkosten beim Hauskauf nicht vergessen

Neben dem eigentlichen Kaufpreis entstehen beim Immobilienkauf weitere Kosten. Dazu können beispielsweise Kosten für den Grundbucheintrag, Notariat, Handänderung oder weitere kantonal unterschiedliche Gebühren gehören.

Diese Kosten sollten in die persönliche Finanzplanung einbezogen werden. Wer bereits beim Kaufpreis nur knapp kalkuliert, kann durch zusätzliche Kosten schnell unter finanziellen Druck geraten.

Wie kann man die Chancen auf eine Finanzierung verbessern?

Wer wenig Eigenkapital besitzt, kann seine Ausgangslage durch verschiedene Massnahmen verbessern:

• bestehende Ersparnisse gezielt erhöhen
• Guthaben der Säule 3a prüfen
• Möglichkeiten innerhalb der beruflichen Vorsorge abklären
• familiäre Unterstützung prüfen
• eine günstigere Immobilie suchen
• mehrere Finanzierungsangebote vergleichen
• bestehende Schulden reduzieren
• die eigene Einkommenssituation langfristig stabilisieren
• Kaufnebenkosten frühzeitig einplanen
• die Tragbarkeit bereits vor der Immobiliensuche berechnen lassen

Besonders sinnvoll ist es, die Finanzierung bereits vor der konkreten Haussuche zu prüfen. Dadurch lässt sich realistischer einschätzen, welcher Kaufpreis zum eigenen Budget passt.

Fazit: Haus kaufen ohne Eigenkapital in der Schweiz

Ein Haus kaufen ohne Eigenkapital in der Schweiz ist bei einer klassischen Bankfinanzierung in der Regel keine einfache Lösung. Üblicherweise werden erhebliche Eigenmittel erwartet, und zusätzlich muss die Finanzierung hinsichtlich Einkommen, Belehnung und langfristiger Tragbarkeit überzeugen.

Wer nicht über ausreichend liquide Ersparnisse verfügt, sollte deshalb prüfen, ob beispielsweise Vorsorgeguthaben, familiäre Unterstützung oder andere zulässige Eigenmittel eingesetzt werden können. Gleichzeitig sollte die Finanzierung nicht nur auf den maximal möglichen Kredit ausgerichtet sein. Eine solide Reserve für Unterhalt, unerwartete Ausgaben und zukünftige Veränderungen bleibt wichtig.

Der sinnvollste erste Schritt besteht darin, die persönliche Finanzierungssituation realistisch zu analysieren und anschliessend verschiedene Banken oder Finanzierungspartner zu vergleichen. So lässt sich feststellen, welche Immobilie tatsächlich finanzierbar ist und welche Eigenmittel dafür benötigt werden.